¿En qué consiste la enervación en el desahucio? ¿Qué efectos tiene? ¿Cuáles son sus requisitos? ¿Cuándo se aplica? ¿Cómo impedirla? El monográfico definitivo
¿Qué es la enervación en el desahucio?
La enervación en el desahucio es la consignación dineraria que el inquilino realiza en el juzgado cuando recibe una demanda por falta de pago.
Este pago en el juzgado, si cumple con una serie de requisitos sobre los que luego entraremos, puede conllevar la finalización del procedimiento judicial y permitir que el arrendatario o inquilino siga conservando el uso y disfrute de la vivienda arrendada.
¿Dónde se regula la enervación?
La enervación en el desahucio viene expresamente contemplada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En concreto, viene regulada junto con el resto de actos y situaciones que ponen fin a un procedimiento judicial.
¿Cabe la enervación en todos los arrendamientos?
La respuesta corta es no.
En principio la norma sólo prevé la enervación en los procesos de desahucio por falta de pago de fincas urbanas o rústicas.
La primera duda sería si cabe también enervar la acción de desahucio en aquellos procedimientos que versan sobre un local de negocio. En estos casos la jurisprudencia de forma más o menos unánime entiende que sí, que dadas las debidas circunstancias el arrendatario de un negocio puede pagar lo que debe en el juzgado y paralizar el desahucio.
En cambio, en sentencia del 2015 el Tribunal Supremo ha excluído la posibilidad de enervar la acción en arrendamientos de industria. Tienen esta consideración aquellos alquileres por los que no solo se arrienda el local, sino también la maquinaria, mobiliario, clientela o enseres que lo integran. Es decir, cuando se está alquilando un negocio en marcha, y no un mero inmueble.
¿Cuándo y cómo se realiza la enervación en un desahucio?
Tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago, el juzgado remite al inquilino una copia de la misma y una diligencia por la que se le da a elegir entre abonar la cantidad adeudada u oponerse a la demanda si considera que no debe lo que se le reclama.
Si procede la enervación –luego nos referiremos a esta cuestión- y pagamos el total de lo reclamado, automáticamente se pondrá fin al procedimiento y el contrato de alquiler seguirá estando en vigor.
El pago se deberá realizar mediante consignación en la cuenta de depósitos del juzgado competente, se deberá hacer por el total reclamado, y por supuesto dentro del plazo solicitado. No es preciso en este caso contratar un abogado, ya que estamos ante un allanamiento del deudor.
¿Cómo impedir la enervación?
El segúndo párrafo del punto cuarto del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece dos supuestos en los que no cabe la enervación en el desahucio.
Supuesto Uno: Existencia de un desahucio anterior
Sólo cabe la enervación una vez. Esto es, si previo a este procedimiento y con relación al mismo contrato de alquiler el propietario ya hubiera interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago que hubiera finalizado con la enervación por pago del inquilino, no podrá éste en el nuevo procedimiento proceder a enervar de nuevo la acción.
La finalidad de esta limitación es obvia: se trata de evitar que de manera reiterada los inquilinos incumplan sus obligaciones, impeliendo al arrendador a acudir a los tribunales cada dos por tres. Hemos de entender los beneficios inherentes a la enervación como un acto excepcional tendente a que el arrendatario deudor pueda ponerse al día sin perder su derecho a la vivienda, pero no como una herramienta para ir enmendando judicialmente de manera sistemática todos los incumplimientos previos.
Supuesto dos: Requerimiento previo del acreedor
Puede evitarse la facultad de enervar la acción del inquilino de una manera muy sencilla.
Basta con enviar una reclamación –preferiblemente un burofax con acuse y certificado- al inquilino, instándole a pagar la rentas debidas. Eso sí, se han de tener en cuenta los siguientes requisitos y presupuestos:
- En el burofax de reclamación deberemos desglosar y estipular la cantidad adeudada en el momento en que lo remitimos.
- El escrito deberemos remitirlo a la dirección de la vivienda o local arrendado, aún cuando tengamos la sospecha de que el inquilino se ha ido. De esta manera, aunque el arrendatario deje caducar el aviso de correos sin recogerlo, a efectos legales se le tendrá por notificado.
- Si existen fiadores en el contrato de alquiler, deberemos enviarle también un burofax, ya que en caso contrario corremos el riesgo de que en lugar del inquilino quien realice la enervación sea el fiador solidario (muchas veces con el dinero de aquél)
Transcurridos treinta días desde la recepción del burofax por el arrendatario –o de su caducidad en lista si no lo recoge- sin que haya hecho frente al pago, podremos pasar a interponer la demanda sin riesgos de que enerve la acción si consigna en el juzgado.
Sobre la enervación en la demanda de desahucio
Cuando un cliente nos encarga un procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas (recibos de luz, agua, comunidad, etc) le solemos hacer la siguiente pregunta:
¿Quiere usted meramente que le paguen lo que le deben o además desea recuperar la vivienda?
Sucede que en ocasiones el propietario prioriza que se le abonen las cantidades adeudadas, incluso aunque el inquilino continúe en la casa “con la lección aprendida”. En cambio, en la mayoría de casos el arrendador ya ha perdido la confianza en su arrendatario, por lo que antes que nada lo que desea es que éste abandone el inmueble, y si además consigue que le paguen lo que le deben, pues mejor.
En este segundo supuesto es cuando le recomendamos la posibilidad de remitir el burofax de reclamación al que nos hemos referido en el epígrafe anterior. Pero sólo con e burofax no basta.
La ley exige además que en la demanda de desahucio por falta de pago se indique expresamente si por el demandante se permite o no que el inquilino enerve la acción. En caso afirmativo, en el requerimiento de pago al deudor se le indicará por el juzgado que en caso de pagar en tiempo y forma se le permitirá seguir en la vivienda con el contrato vigente.
Si no se desea conceder dicha facultad de enervación al inquilino, por un lado se deberá acompañar a la demanda el burofax de reclamación, y por otro se deberá hacer constar en la misma que no habrá lugar a dicha facultad de enervar. En este caso, aunque el demandado pague con carácter previo al juicio, se seguirá entendiendo como extinguido el contrato de alquiler y en consecuencia se le dará un plazo máximo para abandonar la casa.
Consecuencias de la enervación en el desahucio
Como hemos dicho, si el inquilino deudor consigna en plazo la cantidad reclamada en el juzgado se producirá, siempre que se den los requisitos a los que ya nos hemos referido, la enervación en el desahucio.
Esto implica que por el letrado de la administración de justicia se dictará una resolución por la que se dará por terminado el procedimiento, y se pondrán las cantidades consignadas para pago a disposición del propietario.
Eso sí, tal como prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, la enervación en el desahucio implicará que se condene al pago de las costas procesales al inquilino. Esto es, deberá pagar el arrendatario los honorarios de abogado y procurador que se vio forzado a contratar el propietario de la vivienda.
La razón es obvia: no sería justo que el arrendatario tuviera que asumir los costes de reclamar judicialmente unas rentas que le son debidas, y que al inquilino que incumple le bastara con abonar las cantidades atrasadas sin gasto adicional alguno.
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