Te explicamos de manera clara el procedimiento de usucapión como justo y legal título para adquirir una propiedad. Completo y actualizado.
¿Qué es la usucapión?
Por decirlo en pocas palabras, la usucapión en España es una forma de adquirir la propiedad de un bien a través de la posesión continuada del mismo.
Ya la propia etimología del término es significativa. Usucapión proviene de los vocablos latinos usus (uso) y capere (adquirir).
Esto es, si una persona mayor de edad y capaz jurídicamente posee sin ser su propietario un objeto (normalmente bienes inmuebles, aunque la figura es extensible a todas las cosas que estén “en el comercio de los hombres”) durante un tiempo determinado, y bajo unas circunstancias concretas, a través de la usucapión puede convertirse en propietario de dicho objeto.
Puede ocurrir que ese objeto no tuviera propietario anterior (típico caso de terrenos sin inmatricular) o que tuviera un propietario previo que por las razones que fuera habría dejado prescribir su derecho.
¿Dónde se regula?
En nuestro Código Civil la usucapión es denominada “prescripción adquisitiva”, por contraposición con la prescripción extintiva (la pérdida del derecho de propiedad por inacción a la que nos referíamos en el párrafo anterior).
Viene regulada en el artículo 609, y más en detalle en el 1930 y siguientes de dicho cuerpo legal.
Tipos de usucapión
En función de los requisitos, el Código Civil establece dos tipos de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria.
La usucapión ordinaria precisa de una posesión previa más corta –veinte años- pero a cambio conlleva dos requisitos: que el poseedor actúe de buena fe y que ostente un justo título. Luego ampliaremos estos conceptos.
La usucapión extraordinaria requiere de una posesión mayor –treinta años ininterrumpidos- pero en este caso ya no harían falta los dos requisitos que se piden en la ordinaria. Precisamente por esta razón y pese a su nombre, es mucho más frecuente la extraordinaria que la ordinaria.
Asimismo, como decimos, es factible adquirir por prescripción adquisitiva bienes muebles (los susceptibles de ser transportados), si bien en este caso el plazo de posesión se reduce a tres años.
Requisitos
Para poder adquirir la propiedad de un objeto mediante un procedimiento de usucapión en España hay que cumplir una serie de requisitos. Unos son genéricos para todos los casos, y otros dependerán del tipo de prescripción adquisitiva –ordinaria o extraordinaria- que se vaya a llevar a cabo.
Requisitos genéricos
- Sólo podrán adquirir por vía de usucapión las personas mayores de edad y que tengan capacidad para ello. Esto descarta a los menores no emancipados y a los que estén incapacitados bajo la tutela de un tercero.
- La posesión deberá ser en concepto de dueño y de forma pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 del Código Civil), no teniendo tal consideración dicha posesión si la misma se lleva a cabo mediante tolerancia del dueño (artículo 1942). Dicho de otra manera, no tendrá efectos válidos para una prescripción adquisitiva una posesión como por ejemplo la de un arrendatario, que si bien ocupa una vivienda no lo hace como propietario, sino en virtud de un contrato de alquiler con el dueño.
- Se entiende que la posesión se interrumpe cuando se cesa en la misma por más de un año. Por lo tanto, aunque se haya abandonado el inmueble durante periodos inferiores a una anualidad, seguirá entendiéndose que dicha posesión es ininterrumpida a efectos de cómputo. Asimismo se entenderá interrumpida la posesión si el propietario promueve una citación judicial o procedimiento de mediación con el fin de preservar su derecho. Por último, también se interrumpe a efectos adquisitivos la posesión ante cualquier acto del poseedor por el que reconozca la titularidad del propietario del bien (1948 Código Civil).
- La posesión a estos efectos se “hereda”, esto es, se puede sumar la llevada a cabo por el poseedor actual y la realizada por su causante.
Requisitos para la precripción o usucapión ordinaria
- Tal como ya hemos dicha, para la usucapión ordinaria es precisa una posesión ininterrumpida de la casa, terreno, vivienda o inmueble en general de al menos veinte años.
- No procederá la usucapión ordinaria si el inmueble que se posee consta a nombre de otra persona en el Registro de la Propiedad.
- Es preciso además para esta modalidad que quien está en posesión de la vivienda se considere su propietario en base al principio de la buena fe. Este principio viene concretado para este supuesto en el artículo 1950 del Código Civil, que nos dice que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.
- Como complemento del anterior requisito, también se precisa para la usucapión ordinaria la necesidad de justo título, en este caso un documento de transmisión de la propiedad recibido de quien el poseedor creyó que era el propietario del inmueble.
Requisitos para la usucapión o prescripción extraordinaria.
- Esta modalidad por un lado aumenta el plazo de posesión ininterrumpida del inmueble –de veinte a treinta años- pero por el otro relaja los requisitos para poder hacer uso de la misma.
- Así, la usucapión extraordinaria no precisa ni buena fe (en el sentido de haberle sido transmitido el bien por su aparente propietario) ni por consiguiente título que respalde la misma. Puede llevarse a cabo incluso en caso de inmuebles registrados a nombre de un tercero.
- Por lo tanto, en este caso meramente se deberá acreditar la posesión ininterrumpida por treinta años, y por supuesto respetar los requisitos genéricos que hemos detallado antes.
Procedimiento de usucapión en España
Obviamente, para adquirir un inmueble o terreno por la vía de usucapión es preciso iniciar un procedimiento judicial.
En este tipo de procedimientos –estamos pensando en la usucapión extraordinaria, que paradójicamente es la más habitual- la piedra angular probatoria suele ser la que permita acreditar una posesión de más de tres décadas, que además debe ser ininterrumpida.
Realmente, encontrar documentos que apoyen de manera incontrovertible que un determinado poseedor ya ocupaba dicho inmueble puede ser complicado, máxime si hablamos de terrenos de cultivo o solares, donde no podemos “agarrarnos” ni a las típicas facturas de reforma de la vivienda.
Hay que partir de la base de que el Código Civil establece una presunción. Esto es, partimos de la base de que es imposible demostrar una posesión ininterrumpida, ya que nos obligaría a acreditar que año tras año hemos estado ejerciendo la misma. En cambio, nos basta con demostrar que hace más de treinta años ocupamos el inmueble, y que a fecha de interponer la demanda de usucapión seguimos ocupando el inmueble. Acreditando el inicio y el final de la posesión, se establece una presunción de ininterrumpibilidad que sólo podrá ser quebrantada si alguien acredita lo contrario, esto es, que en algún momento de ese plazo y durante más de un año se dejó de ejercer el derecho de posesión sobre el bien.
Así las cosas, debemos centrarnos en encontrar pruebas de que hace más de treinta años poseímos ese inmueble, y que en la actualidad también lo ocupamos. Ahí nos pueden servir desde el pago de la contribución hasta el de un recibo de suministros, pasando por facturas, declaraciones, etc.
Los procedimientos de usucapión finalizan con una sentencia, la cual, si estima que existe dicho derecho, nos permitirá inscribir nuestra propiedad adquirida en el Registro de la Propiedad.
Ejemplos de usucapión
Hay una serie de casos arquetípicos que pueden acabar derivando en expedientes de prescripción adquisitiva o usucapión:
El más actual tiene que ver con los okupas. Si tras irrumpir en una vivienda su propietario actual o luego sus herederos no inician ninguna acción judicial o de reclamación, el lapso de tiempo permitirá que estos ocupantes sin título puedan llegar a ser los propietarios del piso.
Otro caso habitual suele darse en los procesos sucesorios, sobre todo cuando la herencia se circunscribe a una vivienda no excesivamente lujosa, no hay testamento y confluyen varios herederos. En estos supuestos a nadie le sale a cuenta iniciar un procedimiento para reclamar su parte del caudal del difunto y el más “listo de la clase” aprovecha la coyuntura para instalarse en la casa del difunto y dejar que pase el tiempo.
Por último, la usucapión extraordinaria está a la orden del día en tierras de cultivo y terrenos. En muchas ocasiones se trata de tierras o sobrantes de suelo edificable que se abandonan, y son paulatinamente invadidos por sus colindantes, sin que nadie se lo prohíba.
