{"id":22123,"date":"2021-04-09T11:44:36","date_gmt":"2021-04-09T11:44:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fmabogados.com\/tenerife\/?p=22123"},"modified":"2024-09-22T11:25:41","modified_gmt":"2024-09-22T11:25:41","slug":"enervacion-desahucio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fmabogados.com\/tenerife\/enervacion-desahucio\/","title":{"rendered":"La enervaci\u00f3n en el desahucio \u2013 Todo lo que debes saber [2024]"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00bfEn qu\u00e9 consiste la enervaci\u00f3n en el desahucio? \u00bfQu\u00e9 efectos tiene? \u00bfCu\u00e1les son sus requisitos? \u00bfCu\u00e1ndo se aplica? \u00bfC\u00f3mo impedirla?&nbsp; El monogr\u00e1fico definitivo<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfQu\u00e9 es la enervaci\u00f3n en el desahucio?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La enervaci\u00f3n en el desahucio es la consignaci\u00f3n dineraria que el inquilino realiza en el juzgado cuando recibe una demanda por falta de pago.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este pago en el juzgado, si cumple con una serie de requisitos sobre los que luego entraremos, puede conllevar la finalizaci\u00f3n del procedimiento judicial y permitir que el arrendatario o inquilino siga conservando el uso y disfrute de la vivienda arrendada.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfD\u00f3nde se regula la enervaci\u00f3n?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La enervaci\u00f3n en el desahucio viene expresamente contemplada en el art\u00edculo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En concreto, viene regulada junto con el resto de actos y situaciones que ponen fin a un procedimiento judicial.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfCabe la enervaci\u00f3n en todos los arrendamientos?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La respuesta corta es no.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En principio la norma s\u00f3lo prev\u00e9 la enervaci\u00f3n en los procesos de desahucio por falta de pago de fincas urbanas o r\u00fasticas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La primera duda ser\u00eda si cabe tambi\u00e9n enervar la acci\u00f3n de desahucio en aquellos procedimientos que versan sobre un local de negocio. En estos casos la jurisprudencia de forma m\u00e1s o menos un\u00e1nime entiende que s\u00ed, que dadas las debidas circunstancias el arrendatario de un negocio puede pagar lo que debe en el juzgado y paralizar el desahucio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En cambio, en sentencia del 2015 el Tribunal Supremo ha exclu\u00eddo la posibilidad de enervar la acci\u00f3n en arrendamientos de industria. Tienen esta consideraci\u00f3n aquellos alquileres por los que no solo se arrienda el local, sino tambi\u00e9n la maquinaria, mobiliario, clientela o enseres que lo integran. Es decir, cuando se est\u00e1 alquilando un negocio en marcha, y no un mero inmueble.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfCu\u00e1ndo y c\u00f3mo se realiza la enervaci\u00f3n en un desahucio?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tras la interposici\u00f3n de una demanda de <a href=\"https:\/\/www.fmabogados.com\/abogado-desahucio-tenerife\/\">desahucio<\/a> por falta de pago, el juzgado remite al inquilino una copia de la misma y una diligencia por la que se le da a elegir entre abonar la cantidad adeudada u oponerse a la demanda si considera que no debe lo que se le reclama.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si procede la enervaci\u00f3n \u2013luego nos referiremos a esta cuesti\u00f3n- y pagamos el total de lo reclamado, autom\u00e1ticamente se pondr\u00e1 fin al procedimiento y el contrato de alquiler seguir\u00e1 estando en vigor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El pago se deber\u00e1 realizar mediante consignaci\u00f3n en la cuenta de dep\u00f3sitos del juzgado competente, se deber\u00e1 hacer por el total reclamado, y por supuesto dentro del plazo solicitado. No es preciso en este caso contratar un abogado, ya que estamos ante un allanamiento del deudor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfC\u00f3mo impedir la enervaci\u00f3n?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El seg\u00fando p\u00e1rrafo del punto cuarto del art\u00edculo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece dos supuestos en los que no cabe la enervaci\u00f3n en el desahucio.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Supuesto Uno: Existencia de un desahucio anterior<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00f3lo cabe la enervaci\u00f3n una vez. Esto es, si previo a este procedimiento y con relaci\u00f3n al mismo contrato de alquiler el propietario ya hubiera interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago que hubiera finalizado con la enervaci\u00f3n por pago del inquilino, no podr\u00e1 \u00e9ste en el nuevo procedimiento proceder a enervar de nuevo la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La finalidad de esta limitaci\u00f3n es obvia: se trata de evitar que de manera reiterada los inquilinos incumplan sus obligaciones, impeliendo al arrendador a acudir a los tribunales cada dos por tres. Hemos de entender los beneficios inherentes a la enervaci\u00f3n como un&nbsp; acto excepcional tendente a que el arrendatario deudor pueda ponerse al d\u00eda sin perder su derecho a la vivienda, pero no como una herramienta para ir enmendando judicialmente de manera sistem\u00e1tica todos los incumplimientos previos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Supuesto dos: Requerimiento previo del acreedor<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Puede evitarse la facultad de enervar la acci\u00f3n del inquilino de una manera muy sencilla.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Basta con enviar una reclamaci\u00f3n \u2013preferiblemente un burofax con acuse y certificado- al inquilino, inst\u00e1ndole a pagar la rentas debidas. Eso s\u00ed, se han de tener en cuenta los siguientes requisitos y presupuestos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>En el burofax de reclamaci\u00f3n deberemos desglosar y estipular la cantidad adeudada en el momento en que lo remitimos.<\/li><li>El escrito deberemos remitirlo a la direcci\u00f3n de la vivienda o local arrendado, a\u00fan cuando tengamos la sospecha de que el inquilino se ha ido. De esta manera, aunque el arrendatario deje caducar el aviso de correos sin recogerlo, a efectos legales se le tendr\u00e1 por notificado.<\/li><li>Si existen fiadores en el contrato de alquiler, deberemos enviarle tambi\u00e9n un burofax, ya que en caso contrario corremos el riesgo de que en lugar del inquilino quien realice la enervaci\u00f3n sea el fiador solidario (muchas veces con el dinero de aqu\u00e9l)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Transcurridos treinta d\u00edas desde la recepci\u00f3n del burofax por el arrendatario \u2013o de su caducidad en lista si no lo recoge- sin que haya hecho frente al pago, podremos pasar a interponer la demanda sin riesgos de que enerve la acci\u00f3n si consigna en el juzgado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Sobre la enervaci\u00f3n en la demanda de desahucio<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cuando un cliente nos encarga un procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas (recibos de luz, agua, comunidad, etc) le solemos hacer la siguiente pregunta:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00bfQuiere usted meramente que le paguen lo que le deben o adem\u00e1s desea recuperar la vivienda?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sucede que en ocasiones el propietario prioriza que se le abonen las cantidades adeudadas, incluso aunque el inquilino contin\u00fae en la casa \u201ccon la lecci\u00f3n aprendida\u201d. En cambio, en la mayor\u00eda de casos el arrendador ya ha perdido la confianza en su arrendatario, por lo que antes que nada lo que desea es que \u00e9ste abandone el inmueble, y si adem\u00e1s consigue que le paguen lo que le deben, pues mejor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En este segundo supuesto es cuando le recomendamos la posibilidad de remitir el burofax de reclamaci\u00f3n al que nos hemos referido en el ep\u00edgrafe anterior. Pero s\u00f3lo con e burofax no basta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ley exige adem\u00e1s que en la demanda de desahucio por falta de pago se indique expresamente si por el demandante se permite o no que el inquilino enerve la acci\u00f3n. En caso afirmativo, en el requerimiento de pago al deudor se le indicar\u00e1 por el juzgado que en caso de pagar en tiempo y forma se le permitir\u00e1 seguir en la vivienda con el contrato vigente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si no se desea conceder dicha facultad de enervaci\u00f3n al inquilino, por un lado se deber\u00e1 acompa\u00f1ar a la demanda el burofax de reclamaci\u00f3n, y por otro se deber\u00e1 hacer constar en la misma que no habr\u00e1 lugar a dicha facultad de enervar. En este caso, aunque el demandado pague con car\u00e1cter previo al juicio, se seguir\u00e1 entendiendo como extinguido el contrato de alquiler y en consecuencia se le dar\u00e1 un plazo m\u00e1ximo para abandonar la casa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Consecuencias de la enervaci\u00f3n en el desahucio<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como hemos dicho, si el inquilino deudor consigna en plazo la cantidad reclamada en el juzgado se producir\u00e1, siempre que se den los requisitos a los que ya nos hemos referido, la enervaci\u00f3n en el desahucio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esto implica que por el letrado de la administraci\u00f3n de justicia se dictar\u00e1 una resoluci\u00f3n por la que se dar\u00e1 por terminado el procedimiento, y se pondr\u00e1n las cantidades consignadas para pago a disposici\u00f3n del propietario.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eso s\u00ed, tal como prev\u00e9 la Ley de Enjuiciamiento Civil, la enervaci\u00f3n en el desahucio implicar\u00e1 que se condene al pago de las costas procesales al inquilino. Esto es, deber\u00e1 pagar el arrendatario los honorarios de abogado y procurador que se vio forzado a contratar el propietario de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La raz\u00f3n es obvia: no ser\u00eda justo que el arrendatario tuviera que asumir los costes de reclamar judicialmente unas rentas que le son debidas, y que al inquilino que incumple le bastara con abonar las cantidades atrasadas sin gasto adicional alguno.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si precisa de los servicios de un despacho jur\u00eddico para un procedimiento de desahucio, contacte con uno de nuestros <a href=\"https:\/\/www.desahucioexpress.pro\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Abogados para Desahucio express<\/a>. Tenemos oficinas en toda Espa\u00f1a, busque la m\u00e1s cercana.<\/p>\n\n\n\t\t<div data-elementor-type=\"section\" data-elementor-id=\"22228\" class=\"elementor elementor-22228\" data-elementor-post-type=\"elementor_library\">\n\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-e720212 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"e720212\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-33 elementor-top-column elementor-element elementor-element-89c023e\" data-id=\"89c023e\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-583df5e elementor-widget elementor-widget-icon-box\" data-id=\"583df5e\" 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